Beaucoup de ménages convaincus qu’un rachat de crédit leur apporterait plus de souplesse dans la gestion de leur budget s’interrogent sur le fait que les taux proposés sont bien souvent supérieurs à ceux du marché de l’acquisition immobilière. Les crédits immobiliers qui ne cessent de connaître des baisses avoisinant actuellement les 4% en ce début mai 2009. Les taux de rachat de crédit vont-ils prochainement suivre les taux du crédit immobilier, si oui dans quelle mesure et dans quelles situations?

Tout d’abord, il faut savoir que le rachat de crédit est un crédit différent des crédits immobilier et distribué par des établissements financiers ou banques spécialisés contrairement aux prêts immobilier qui eux sont en général l’apanage des banques de réseaux et ne servent plus que de taux d ‘appel. Il est bien sûr soumis aux même mécanismes de refinancement que tous les autres crédits mais pas dans les mêmes conditions de coût. Dans le cas des prêts hypothécaires et autres crédits assortis d’une prise de garantie, les outils de refinancement sont identiques à ceux des crédits immobiliers mais ce refinancement se pratique sur un autre marché. Les Euribor, les TEC ou les OAT, qui servent respectivement à fixer les taux révisables et les taux fixes, sont tout autant utilisés en rachat de crédit qu’en crédit immobilier mais ce refinancement est soumis à une prime de risque liée à la qualité et à la notoriété de la banque spécialisée.
Il faut enfin rappeler que ce marché a connu en France les profondes perturbations de la crise des sub-primes américains qui ont impacté profondément les taux de refinancement mondiaux, contrairement aux prêts immobilier qui en France n’ont pas subit d’aussi fortes pressions.

Le crédit immobilier pur produit d’appel n’est pas rentable pour une banque, il permet de fidéliser une nouvelle clientèle avec domiciliations et produits d’assurance et financier annexes.
Néanmoins il est  logique qu’avec une plus grande confiance sur les marchés des liquidités les seconds baissent également. C’est d’ailleurs ce qui se passe depuis le début de l’année 2009. Les taux révisables ont connu une baisse importante pour les crédits immobilier, et dans une moindre mesure pour le rachat de crédit en raison de l’effondrement des Euribor 1 mois et 3 mois. Les taux fixes ont baissé aussi pour l’acquisition mais moins pour les opérations de rachat de crédit. Vont-ils suivre ?

Les emprunteurs qui regroupent leurs crédits n’ont pas le même profil que les accédants à la propriété. De plus en plus souvent ce sont des « consommateurs » ou dans l’excès des « crédiphages », ce sont aussi des clients déjà restructurés une ou deux fois, le risque est donc apprécié différemment pour ces ménages. Ensuite les clients restructurés par ces banques spécialisées ne s’inscrivent pas dans un fichier client de la banque dans le long terme et comme dans ces banques il n’y a ni ouverture de compte, ni vente de produits annexes tels que des assurances ou des placements l’opération de rachat est l’unique « vente » et sans autre contrepartie que les frais de dossier et le règlement des intérêts.
L’opération financière doit donc être rentable, sachant que la durée de vie moyenne des prêts hypothécaires est descendue à 7 ans en moyenne ! Le taux d’intérêt pour toutes ces raisons ne sera jamais aussi bas qu’en acquisition.

Le rachat de crédit est et restera une opération spécifique et ne connaîtra donc pas des niveaux de taux fixes identiques au crédit immobilier,  néanmoins les propositions de rachat vont connaître mécaniquement une baisse au trimestre prochain avec la baisse des taux d’usure. Pour des dossiers « primes », des taux fixes proches de 5% devraient être à nouveau accessibles…

Pour tout savoir sur ce sujet, consultez le site du « Petit Poucet du Crédit », spécialiste en rachat de crédit.

Pour accéder à la propriété, faut-il encore éviter quelques pièges et suivre les conseils des experts:

-Essayez de financer au moins 20 à 30 % de votre achat par un apport personnel. Vous emprunterez moins et moins longtemps et cela rassurera la banque. Si vous n’avez pas la somme necessaire vous pouvez essayer d’obtenir un prêt à taux zéro de l’Etat ou de votre commune, faire un emprunt sans interêt auprès de la famille ou libérer votre épargne logement, ils seront considérés comme des apports personnels.

-Les mensualités de remboursement ne doivent jamais excéder plus de 30% de vos revenus au risque de vous mettre en péril. Vous devez envisagez des frais de déménagement, des travaux, peut être l’arrivée d’un enfant. Et lorsqu’on a le logement il faut malgré tout sortir, manger et partir en vacances!!!

-Négocier les taux d’interêts. Si votre dossier est solide, le banquier peut vous accorder un taux d’interêt beaucoup plus avantageux. Faites jouer la concurence entre les banques et les différents organismes de prêts.Vérifiez attentivement les prix de l’assurance (obligatoire) et les frais de dossiers. 1/2 point d’écart peut vous faire économiser énormément d’argent .

-Si l’assurance décès/invalidité est obligatoire mais rien ne vous oblige à souscrire un contrat chez le banquier. Là aussi, faites jouer la concurence

-Préférez les taux fixes. Sur le long terme et surtout si votre budget est un peu juste, ils sont nettement plus avantageux.

-Négociez (encore et toujours). La banque peut vous accorder une réduction sur les frais de dossier et sur les pénalités de remboursement anticipé.